ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 347.2/.3:346.2

В. П. Очередько, С. М. Константинова

Правовой режим имущества муниципального унитарного предприятия

Муниципальные унитарные предприятия играют определяющую роль в муниципальной экономике и занимают особое место среди существующих правовых форм управления муниципальным имуществом. Это обусловливает непреходящий академический и практический интерес к проблеме совершенствования их функционирования. Несмотря на созданную нормативную базу и накопленный опыт функционирования, продолжают быть актуальными вопросы обоснования целесообразности существования в правовой и экономической действительности России института муниципальных унитарных предприятий как инструмента реализации органами местного самоуправления своих социально значимых и экономических функций.

В статье рассмотрены дискуссионные и проблемные вопросы, связанные с имуществом муниципального унитарного предприятия, правомочиями по его распоряжению.

Обосновывается вывод, что существующий правовой режим имущества унитарного предприятия, механизмы его формирования и распоряжения становятся в современных условиях препятствием для нормальной его работы. Сформированы предложения по реформированию института имущественных отношений муниципального унитарного предприятия.

Article provides several proposals to reform property institution relations of municipal unitary enterprise.

Ключевые слова: муниципальное унитарное предприятие, имущество, право хозяйственного ведения, сделки муниципальных унитарных предприятий с имуществом.

© Очередько В. П., Константинова С. М., 2019

В современных условиях экономического развития, предполагающих обширную конкуренцию во всех сферах хозяйствования и равенство участников экономической деятельности, большую роль играют муниципальные предприятия, так как эффективное экономическое развитие зависит не только от стабильного финансово-экономического состояния всех хозяйствующих субъектов, но и от грамотного функционирования муниципальной собственности в экономике страны .

Конституция Российской Федерации в новых условиях экономической жизни закрепила равенство всех форм собственности, в том числе частной, государственной и муниципальной (п. 2 ст. 8). Неоспоримо, что отношения государства и собственности составляют приоритетное направление реализации экономической функции государства, определяют развитие общества и государственности.

Экономически эффективное использование муниципального имущества является одной из основополагающих задач различных ветвей власти. Несомненно, что в настоящее время принятие управленческого решения экономического характера без должного юридического «фундамента» нецелесообразно. Определенный юридический «багаж» стал неотъемлемой частью экономических знаний .

Говоря об участии муниципальных предприятий в экономическом обороте, необходимо поднять вопрос о правовом режиме имущества унитарных предприятий как основе их функционирования в экономической системе. С помощью муниципальных унитарных предприятий органы местного самоуправления решают многие экономические и социальные задачи, в том числе поддерживают непрерывность производственного процесса и сглаживают циклические колебания, возникающие на рынке. В деятельности муниципальных унитарных предприятий, имеющих глубокую местную специфику, указанное проявляется особенно ярко.

Основу правового регулирования деятельности муниципальных унитарных предприятий составляет Гражданский кодекс РФ, а также специальный акт, Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон), согласно ч. 1 ст. 2 которого «унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником … Имущество унитарного муниципального предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия» .

Таким образом, муниципальному унитарному предприятию имущество принадлежит не на праве собственности, а на ограниченном вещном праве -праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, что придает хозяйственной деятельности муниципального унитарного предприятия дополнительные особенности, связанные с возникновением отношений между предприятием и собственником имущества.

Отсутствие права собственности на используемое в работе имущество не способствует появлению эффективного собственника, его заинтересованности в повышении результативности работы предприятия, виден незначительный уровень ответственности руководителя за результаты деятельности предприятия . Кроме того, нормами ст. 295 Гражданского кодекса РФ предусмотрено перечисление части прибыли муниципального унитарного предприятия собственнику имущества, переданного в хозяйственное ведение.

В ст. 42 Бюджетного кодекса РФ упоминается часть доходов муниципальных унитарных предприятий как один из источников доходов местного бюджета. По сути своей указанная проблема проявляется в большей степени в непосредственном управлении муниципальным унитарным предприятием, однако она находит отражение и в сфере бюджетных отношений, не менее важных в регулировании деятельности унитарных предприятий.

Зависимость муниципального унитарного предприятия в сфере имущественных отношений от собственника имущества, переданного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также необходимость перечисления части доходов муниципального унитарного предприятия в доход местного бюджета, создают предпосылки для убыточности муниципальных унитарных предприятий, особенно тех из них, которые действуют в социальной сфере и ЖКХ.

Так, по официальным данным, износ инженерного оборудования в отрасли ЖКХ составляет 75 %, износ инженерных сетей — 65 %. Потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60 % при норме 16 % .

Кроме того, практика деятельности МУП «ТеплоВодоСнабжение», действующего на территории г. Кандалакша Мурманской области, показывает, что обязательные платежи, а именно: выплата сотрудникам предприятия заработной платы и премий, расходы на оплату отпусков и больничных, содержание движимого имущества, выплачиваются не за счет прибыли предприятия, а за счет субсидий, выделяемых предприятию бюджетом региона.

Таким образом, мы видим на конкретном примере, что неэффективность экономического управления муниципальными предприятиями создает пробел в регулировании бюджетных отношений. Такой вывод, в свою очередь, свидетельствует о необходимости изменения всей системы управления и финансирования унитарных предприятий. Кроме того, вопрос о титульном собственнике имущества унитарного предприятия находит свое отражение и в

реализации положений Бюджетного кодекса РФ о субсидиях на осуществление капитальных вложений в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности и приобретение объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность (ст. 78.2 БК РФ).

При осуществлении указанных капитальных вложений увеличивается стоимость основных средств, находящихся у предприятия на ограниченном вещном праве, при неизменном состоянии оборотных средств, что полностью исключает экономическую заинтересованность конкретного предприятия в осуществлении такого рода вложений.

Таким образом, порочность системы управления унитарными предприятиями влечет за собой неэффективность построения бюджетных отношений, направленных в конечном итоге на нормальное функционирование экономики в целом и государственного сектора в частности.

Нахождение имущества унитарного предприятия не на праве собственности, которое позволяет без ограничений реализовывать все правомочия в отношении имущества, а на ограниченном вещном праве порождает целый комплекс дополнительных отношений, связанных по согласованию действий муниципального унитарного предприятия в отношении его имущества с собственником этого имущества. Так, согласно ст. 5, 6, 18 Закона, унитарное предприятие может создавать филиалы и открывать представительства только по согласованию с собственником его имущества, решение об участии унитарного предприятия в коммерческой или некоммерческой организации может быть принято только с согласия собственника имущества унитарного предприятия, государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

С одной стороны, такая позиция в отношении имущества муниципального унитарного предприятия соответствует основным принципам создания и функционирования унитарных предприятий, однако в современных экономических условиях невозможность унитарного предприятия в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом может являться препятствием для нормальной его работы.

Представляется целесообразным коренным образом изменить механизм регулирования имущественных отношений муниципального унитарного предприятия, взяв курс на ограничение целей использования и распоряжения имуществом, переданным унитарному предприятию, при одновременном закреплении этого имущества за унитарным предприятием на праве собственности.

На сегодняшний день в юридическом сообществе активно дискутируется вопрос о возможности ограничения правоспособности муниципального унитарного предприятия (в частности дополнительного ограничения совершения каких-либо сделок, в том числе и с имуществом) видами их деятельности, закрепленными в уставе.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Так, согласно совместному Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами . Таким образом, вид деятельности не относится к числу факторов, ограничивающих правоспособность унитарных предприятий, и совершение сделок, в том числе связанных с распоряжением имуществом предприятия, выходящих за рамки предусмотренных уставом видов деятельности, не влечет недействительности таких сделок.

Тем не менее, установление видов деятельности предприятия налагает определенные ограничения на полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом: в соответствии со ст. 18 Федерального закона № 161-ФЗ. Движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными .

Таким образом, сделки, связанные с распоряжением имуществом и не выходящие за рамки специальной правоспособности унитарного предприятия, признаются недействительными в силу реальных или предполагаемых последствий сделки в виде невозможности для предприятия в дальнейшем осуществлять виды деятельности, предусмотренные уставом .

Думается, что следует определить четкий перечень ограничений по распоряжению имуществом унитарного предприятия, связанных с целями, задачами, видами деятельности, определенными в уставе, а также конкретные последствия выхода за рамки указанных ограничений, как-то: признание указанных сделок недействительными, обязанности получения согласия собственника имущества на совершение такой сделки уже после ее совершения с постановкой последствий в зависимость от решения собственника и т. д.

Еще более серьезное ограничение правоспособности и правомочий муниципальных предприятий по распоряжению имуществом возникло после вступления в силу изменений, внесенных в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции». В 2008 г. текст данного закона был дополнен ст. 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения

или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и которым они могут распоряжаться лишь с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров .

Такое изменение, безусловно, отвечает общей политике регулирования института имущественных отношений муниципальных унитарных предприятий в России, однако это явно и безвыходно ограничивает рисковую и экономически целесообразную деятельность предприятия, сводя на нет стратегические решения руководства предприятия, которые в силу обстоятельств на рынке могут не соответствовать интересам собственника, но при этом быть необходимыми в конкретной ситуации.

Указанные изменения, направленные на решения обозначенных проблем, не могут быть осуществлены путем внесения поправок в конкретную статью Гражданского кодекса РФ или Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», поскольку корректировке подлежит целый комплекс статей и институтов, участвующих в регулировании деятельности унитарных предприятий, как-то: положения гл. III Указанного закона, определяющие правовой режим имущества муниципального унитарного предприятия, положения данного закона в части возложения на руководителя муниципального унитарного предприятия, иных лиц управленческого состава, ответственности, положения Бюджетного кодекса РФ в части указания на доходы муниципального унитарного предприятия как на доходы местного бюджета, массив подзаконных нормативных актов, устанавливающих образцы типовых уставов муниципальных унитарных предприятий, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, которые связаны непосредственно с созданием и деятельностью конкретных предприятий и т.д.

Таким образом, унитарное предприятие не перестанет быть подконтрольным государственному органу или органу местного самоуправления, которым оно было создано, однако в своей экономической деятельности станет более свободным, сможет целесообразнее использовать свое имущество (как движимое, так и недвижимое), не нарушая при этом рамок использования, установленных в законе, нормативных актах государственных органов и органов местного самоуправления и в учредительном документе (уставе).

Избрание в качестве руководящих таких принципов, как самостоятельность муниципального унитарного предприятия в деятельности на рынке, осведомительное участие органа местного самоуправления в деятельности МУПа, ограниченная лишь положениями уставов возможность распоряжения имуществом МУПа исходя из экономической целесообразности, позволит повысить эффективность функционирования муниципальных унитарных предприятий, выполнения ими социально значимых и экономических функций.

Список литературы

1. Анненков С.А. Проблемы эффективности государственных унитарных предприятий в России на современном этапе // Экономика в промышленности. — 2012. — № 3.

2. Арбитражный процесс: учеб. / под ред. М.К. Треушникова. — М.: Городец,

6. О защите конкуренции: федер. закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 (ред. от 27.12.2018) // СПС Консультант-Плюс.

7. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) // СПС Консультант-Плюс.

8. Ярагина М. О. Финансовый механизм деятельности унитарных предприятий // Вестн. Саратов. гос. соц.-экон. ун-та. — 2010. — № 4.

Электронная площадка «РТС-тендер» Имущественные торги предназначена для проведения торгов в электронной форме по приватизации, аренде и продаже имущества (государственного, муниципального и коммерческого имущества).

На электронной площадке РТС-тендер Имущественные торги возможно проведение следующих видов процедур:

Аукцион — аукцион на повышение. Реализован для продажи имущества.

Особенности: Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 30 мин.

Конкурс — реализован для продажи акций открытого акционерного общества, долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Особенности: Участники могут подавать ценовые предложения в заявке на участие или в ходе торгов. Ценовое предложение может быть подано только 1 раз.

Публичное предложение — аукцион на повышение. Реализован для продажи имущества.

Особенности:

Время ожидания ценовых предложений, подтверждающих начальную ставку 1 час.

Если не было подано ценовых предложений в течении часа, происходит снижение начальной цены на шаг понижения (каждые 10 минут) до цены отсечения. В случае если не было подано ставок, то после понижения до цены отсечения аукцион завершается.

В случае, если любой из участников подтверждает начальную цену или цену предложения, сложившуюся на одном из «шагов понижения», то устанавливается время ожидания, в течение которого остальные участники могут подтвердить сложившееся ценовое предложение. По истечении времени ожидания со всеми участниками проводится аукцион на повышение с ожиданием ценовых предложений 10 минут. В случае подачи нового ценового предложения с шагом аукциона, время ожидания ценового предложения продлевается на 10 минут. По истечении 10 минут после подачи последнего ценового предложения аукцион завершается.

Продажа без объявления цены – тип процедуры без проведения аукционного торга. Реализован для продажи имущества.

Особенности: В извещении начальная минимальная цена не определена. Участники указывают свои ценовые предложения в заявках на участие.

Аукцион по аренде — аукцион на повышение. Реализован для проведения аукциона на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.

Особенности: На подачу ценового предложения дается 10 мин. В случае если ценовых предложений не подано, происходит снижение «шага аукциона» на 0,5 % от начальной цены, но не ниже 0,5 % начальной цены.

Аукцион с подачей заявок 2-мя частями — аукцион на повышение.

Особенности: При проведении данной процедуры после окончания срока подачи заявок, Продавец рассматривает первые части заявок, в которых отсутствуют сведения об Участниках, а после проведения аукционного торга вторые части заявок, содержащие сведения об Участниках. Аукционный торг аналогичен торгу, который проводится по процедуре «Аукцион». Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 30 мин.

Аукцион по реализации имущества, обращенного в собственность государства – аукцион на повышение. Может быть использован для проведения аукционов по реализации движимого имущества, обращенного в собственность Российской Федерации (в том числе конфискованного, движимого бесхозяйного и изъятого имущества, а также товаров, помещенных под таможенную процедуру отказа в пользу государства при перемещении через таможенную границу Евразийского экономического союза) или поступившего в собственность государства в порядке наследования, и кладов, переданных в государственную собственность. Реализация имущества, оценочная стоимость которого составляет свыше 100 тыс. рублей, осуществляется путем проведения аукциона в электронной форме. Продавцом имущества выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (его территориальные органы).

Особенности: Аукционный торг длится 1 час, в случае подачи ценового предложения время торгов продлевается на 10 мин.

Аукцион по продаже лесных насаждений, Аукцион по аренде лесного участка — аукцион на повышение на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо на право заключения договора купли-продажи лесных насаждений в с соответствии с внесенными изменениями от 29.12.2017 № 471-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков».

Особенности: Аукцион проводится путем повышения начальной цены на «шаг аукциона». Размер «шага аукциона» не может превышать 5% начальной цены договора. Торги длятся 1 час, в случае подачи ценового предложения время продлевается на 10 или 30 мин (в зависимости от установленного Организатором значения при публикации извещения).

Аукцион по продаже арестованного имущества — аукцион на повышение по реализации имущества должника на торгах в соответствии с ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 07.03.2018).

Особенности: Ценовые предложения подаются от начальной ставки «Начальная цена +шаг аукциона». Победителем признается Участник, предложивший наибольшую цену договора.

Аукцион на право заключения договора пользования рыбоводным участком — аукцион на право заключения договора пользования рыбоводным участком (без использования картографического сервиса) проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 февраля 2018 г. № 185.

Особенности: На подачу ценового предложения дается 10 мин. В случае если ценовых предложений не подано, происходит снижение «шага аукциона» на 0,5 % от начальной цены, но не ниже 0,5 % начальной цены.

Аукцион по приобретению права на заключение договора водопользования — аукцион на повышение по приобретению права на заключение договора водопользования в части использования акватории водного объекта, за исключением случаев, установленных пунктами 1 или 3 части 2 статьи 11, а также статьями 15, 47, 49 и 50 Водного кодекса Российской Федерации.

Особенности: Порядок проведения процедуры «Аукцион по приобретению права на заключение договора водопользования» аналогичен процедуре «Аукцион по аренде».

Аукцион на право пользования участками недр — аукцион на повышение, на право пользования участками недр.

Особенности: Порядок проведения процедуры «Аукцион на право пользования участками недр» аналогичен процедуре «Аукцион».

Аукцион с закрытой подачей ценовых предложений — аукцион для проведения торгов по арестованному имуществу в соответствии с ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве».

Особенности: Порядок проведения процедуры аналогичен проведению процедуры «Продажа без объявления цены» (исключение: Продавец в извещении устанавливает начальную минимальную цену, Претендент в заявке на участие — свое ценовое предложение с учетом НМЦ).

Аукцион по реализации арестованного имущества с отложенной формой подачи ценовых предложений — аукцион для проведения торгов соответствии с Регламентом ЭП и с учетом требований Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и в части, не противоречащей ему, или в соответствии с иным законодательством, нормативно-правовыми актами или документацией о торгах Продавца.

Особенности: Порядок проведения аналогичен проведению процедуры «Аукцион», но с проведением торгов как в процедуре «Конкурс». Участники могут подавать ценовые предложения в заявке на участие или в ходе торгов, ценовое предложение может быть подано 1 раз.

Аукцион по реализации древесины — аукцион для проведения торгов в соответствии с ПП РФ от 23 июля 2009 г. N 604 «О реализации древесины, которая получена при использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, в соответствии со ст. 43-46 Лесного кодекса РФ».

Особенности: Порядок проведения процедуры аналогичен порядку проведения процедуры «Аукцион по продаже арестованного имущества». Ценовые предложения подаются от начальной ставки «Начальная цена +шаг аукциона». Торги длятся 1 час, в случае подачи ценового предложения время продлевается на 10 или 30 мин (в зависимости от установленного Организатором значения при публикации извещения). Победителем признается Участник, предложивший наибольшую цену договора. Шаг торгов устанавливается Продавцом.

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка — аукцион на повышение на право заключения договора аренды земельного участка.

Особенности: Аукцион проводится путем повышения начальной ставки «Начальная цена +шаг аукциона» или «шаг аукциона». Размер «шага аукциона» не может превышать 5% начальной цены договора. Торги длятся 1 час, в случае подачи ценового предложения время продлевается на 10 или 30 мин (в зависимости от установленного Организатором значения при публикации извещения).

Специализированный аукцион — аукцион на повышение. Реализован для продажи акций открытых акционерных обществ.

Особенности: Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе проводится в форме открытых торгов (вне ЭП), в результате которых все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию. Аукционный торг проводится вне ЭП, заявки на участие могут подаваться 2 видов (в соответствии с ПП РФ № 860).

Конкурс на право заключения договора о размещении нестационарных торговых объектов — реализован для размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Постановлением администрации города Сочи от 23.03.2016 № 674 «О порядке благоустройства пляжей города Сочи».

Особенности проведения процедур в соответствии с ПП РФ № 1164

Публичное предложение

Особенности проведения процедуры:

Время на представление предложений о цене имущества на каждом «шаге понижения» составляет 10 минут.

Время приема предложений Участников о цене имущества составляет 10 минут.

Таким образом, в случае отсутствия ценовых предложений в ходе аукционного торга происходит снижение начальной цены на шаг понижения (время ожидания ценового предложения 10 мин). В случае подачи ценовых предложений: первой ставкой Претенденты подтверждают НМЦ, после истечения времени ожидания аукцион пойдет на повышение. Время приема предложений — 10 мин.

Реализация на площадке:

В Личном кабинете Продавца в форме создания процедуры реализована возможность самостоятельного выбора времени предоставления ценового предложения на шаге понижения (10 или 15 минут) и времени ожидания нового ценового предложения (10 или 30 минут) в соответствующих полях «Время предоставления ценового предложения на шаге понижения (минут)»/»Время ожидания нового ценового предложения (минут)».

Аукцион, Аукцион с подачей заявок 2-мя частями

Особенности проведения процедуры:

Время для представления следующих предложений об увеличенной на «шаг аукциона» цене имущества продлевается на 10 минут.

Таким образом, в случае подачи ценового предложения в ходе аукционного торга, время продлевается на 10 мин.

Реализация на площадке:

В Личном кабинете Продавца в форме создания процедуры в поле «Время ожидания нового ценового предложения (минут)» реализована возможность самостоятельного выбора времени ожидания нового ценового предложения (10 или 30 минут).

Как продать муниципальное имущество без торгов

В современной экономической системе отношений, муниципальные органы власти занимают довольно скромное место, так как в основном все формы хозяйствования сосредоточены в России, где порядка 70 — 80% занимает государственный сектор (или частно — государственный), порядка 18 % частный бизнес и на муниципальный сектор приходится всего лишь 1-2 % национальной экономики. Тем не менее, именно муниципалитеты являются той основой, на которой создается повседневная жизнь и быт большинства граждан, и значение органов местной власти в управлении местной (региональной) экономикой трудно переоценить.

Однако существующая в настоящее время система распределения государственных полномочий между федеральным центром, региональным уровнем власти и муниципалитетами создала такое положение, в котором на долю муниципальных образований приходится очень малая часть тех доходов (в виде налогов всех видов), которые составляют общегосударственный бюджет.

В этих условиях многие муниципальные образования вынуждены идти по пути изыскания дополнительных источников дохода в свои бюджеты. В рамках существующего законодательства, одним из таких методов является эффективное управление муниципальным имуществом, в том числе и его продажа, приватизация или безвозмездное пользование муниципальным имуществом без проведения торгов
Согласно положениям норм законов таких, например, как ФЗ 44 и ФЗ 223, а также многими постановлениями Правительства и ФАС (Антимонопольной службы), реализация права муниципалитетов на отчуждение практически любого имущества должно проходить на конкурсной основе.

Это очень эффективная и удобная схема для того, чтобы продать непрофильное имущество местных органов власти, когда на конкурсной основе, можно за порядком устаревший объект недвижимости или земельный участок, получить неплохие деньги. Но это возможно только в том случае, если конкурсные торги признаны состоявшимися и интерес к этому активу был больше чем у одного участника. А что делать, если нет, желающих участвовать в конкурсных торгах или аукционах на имущество, от которого хотел бы избавиться город или поселок.

Для этих случаев существует несколько методов таких, как приватизация, продажа или предоставление муниципального имущества без торгов, без конкурсов и аукционов. В этой статье будет рассказано о том, как продается и осуществляется передача муниципального имущества без торгов, на какой правовой базе строится такая система отношений и как такие схемы реализуются на практике.

Условия продажи и предоставление муниципального имущества без проведения торгов

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

  • продажа имущества товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
  • муниципальным компаниям и предприятиям
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
  • продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Полномочия муниципалитетов по торгам имуществом

Также в некоторых случаях муниципалитеты имеют право передавать имущество муниципальных предприятий или компаний, принадлежащих им на праве собственности в долгосрочный лизинг, что по своей сути представляет продажу имущества в рассрочку.

Как выкупается муниципальное имущество

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

  1. Приоритетное право выкупа или аренды. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и на федеральном уровне устанавливающий, ранее не предусмотренный законодательством способ приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно Закону от 22.07.2008г. (ст. 3) предприниматели могут выкупить (заключить муниципальный контракт без торгов) арендуемое недвижимое имущество из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) при одновременном соблюдении следующих условий:

Муниципальные контрактыСистема управления муниципальным имуществом

  • Арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух лет или более до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 на основании договора или договоров аренды этого имущества. При этом возможны ситуации, когда арендатор на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008г. владел арендованным имуществом два или более двух лет, но договор аренды прекратился, и только затем было принято решение о приватизации данного имущества. Понятно, что в таком случае право на выкуп у бывшего арендатора возникнуть не может.

Известно, что договор аренды может быть заключен и на определенный, и на неопределенный срок. При этом, если договор заключен на срок от одного года и более, у арендатора возникает право на выкуп (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) только в случае государственной регистрации договора аренды в установленном законодательством порядке (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

  • Отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество. Отсутствует задолженность по неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона от 22.07.2008г., а в случае, прямо предусмотренном Законом от 22.07.2008г., — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
  • Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. См. ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Выкупить имущество можно только в том случае, если публичный собственник (муниципалитет) не включил его в перечень объектов, используемых для адресной поддержки малого и среднего бизнеса. Например, бизнес — инкубаторы, торговые заведения для данной категории предпринимателей и пр.
  • Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 № 961 предельные значения были установлены в размере 1000 кв. метров, а максимальная рассрочка платежа – 3 года. Для сравнения — Законом Республики Татарстан от 3.10.2008 № 79-РТ предельные значения были установлены в размере 1500 кв. метров с максимальной рассрочкой 12 месяцев.

В общем порядке арендатор, желающий выкупить имущество, реализует право на выкуп по цене, определяемой в особом порядке – независимым оценщиком. И потому он не связан условиями продажи, согласованными между покупателем и продавцом.

Закон от 22.07.2008г. содержит две процедуры выкупа: перед выставлением на продажу в процессе приватизации и инициативный выкуп по заявлению арендатора.

В первом случае, собственник намерен приватизировать недвижимость, которую занимает арендатор, и включает ее в нормативные акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Арендатор же в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 г. в этом случае вправе обратиться к публичному собственнику с заявлением о своем намерении выкупить недвижимое имущество до его приватизации. Это заявление порождает обязанность публичного собственника заключить договор купли-продажи данного имущества с арендатором и таким образом остановить приватизацию имущества по плану.

Второй случай. Арендатор может по своему усмотрению принять решение о реализации права на выкуп имущества (предусмотрено Законом от 22.07.2008г.) и направить соответствующее заявление публичному собственнику. Это заявление порождает обязанность собственника продать недвижимость субъекту малого или среднего предпринимательства.

  1. Приватизация муниципального имущества

Несмотря на то, что основной этап приватизации муниципального или государственного жилья в собственность остался в далеком прошлом, все же этот метод пока остается одним из основных, которым пользуются многие муниципалитеты России.

Согласно законам о приватизации 1997г («о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», от 21.07.1997 N 123-ФЗ) и 2001г. («О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.

Цели приватизации

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

  • добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
  • бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;
  • гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения только один раз.

В качестве нормативно-правовой базы приватизации жилья даже в настоящее время используются следующие государственные акты.

Приватизация жилищного фонда в РФ регулируется в основном следующими правовыми актами:

  • Законом РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
  • Положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 года №4;
  • от 25 февраля 2013 года №16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2
  • Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Сроки приватизации

Перечисленные нормативные акты являлись базой для органов муниципального управления для разработки своих собственных. В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ процесс приватизации включает несколько этапов:

Приватизация квартиры

  • подача заявки на приватизацию;
  • принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта;
  • составление и утверждение плана приватизации;
  • заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора. т.е. заключение договора с муниципальным образованием без торгов.

При этом, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

  1. Лизинг муниципального имущества.

Почти в каждом муниципальном образовании в РФ есть немало предприятий, принадлежащих городской (поселковой) власти на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В некоторых случаях бывает оправдана не прямая продажа имущества таких предприятий, а продажа их через систему лизинговых контрактов.

В этом случае муниципалитет получает не только цену за конкретное имущество или объект недвижимости, но и в течение нескольких лет имеет возможность получения дополнительной прибыли в виде процентов, по переданному в лизинг имуществу.

К сожалению, такая форма продажи муниципального имущества без торгов используется довольно редко, так как муниципалитетам на рынке лизинга трудно конкурировать со специализированными коммерческими лизинговыми компаниями. Но в случае, если нужно пополнить местный бюджет — это бывает иногда почти единственным и оптимальным вариантом для городских властей, особенно небольших муниципалитетов.

В заключение

Остается отметить, что представленные основные варианты продажи муниципального имущества, минуя торги, аукционы и конкурсы, далеко не единственные. Имеются и специальные методы такие, например, как продажа части пакета акций, принадлежащих на праве собственности муниципальным органам власти. Но даже той информации, связанной с продажей муниципального имущества без торгов, вполне достаточно предпринимателям и гражданам, чтобы понять, как устроена система муниципальных торгов, и как там можно принять выгодное участие.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *