Содержание

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

  • ФЗ №214.
  • ГК РФ (статьи с 469 по 478).
  • Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

  • 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
  • 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

Главная сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

  • Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
  • Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
  • Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
  • Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
  • Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации. В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться. Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

  • Устранения недостатков.
  • Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
  • Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
  • Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган. Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику. Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Гарантийные обязательства застройщика

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случайуникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

  • естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
  • несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
  • пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
  • выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
  • аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Задать вопрос юристу

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства — если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ — до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Гарантия застройщика на многоквартирный дом действующий норматив». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым будут определять гарантийные обязательства: если житель неправильно эксплуатировал квартиру или оборудование, ему откажут в гарантийном ремонте. Поэтому сколь бы формальными ни были эти документы, нужно с ними внимательно ознакомиться.

Гарантия на новый дом от застройщика закон 2018 год

Прежде всего, необходимо уточнить, что действующий ФЗ-214 определяет два вида гарантийных сроков: на сам объект и на инженерное и технологическое оборудование объекта, комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование — не менее трех лет.

Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов?

Пример. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия.

Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Гарантия застройщика 5 лет нормы

Так, проект закона предлагает установить гарантийный срок на новостройки длительностью пять лет, а на элементы внутренней отделки и благоустройства — на два года. Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи. Поэтому для разных жителей одной новостройки срок может истекать в разное время – в зависимости от того, когда они подписали акт.

Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев.

Спецпредложения от застройщиков в сентябре

Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина. В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов.

Нарушение, допущенное при строительстве, может быть выявлено покупателем не только в момент приема жилья у застройщика. Иногда спустя годы начинает течь крыша или появляется грибок на стенах. Поводом для претензий служат многие факторы, игнорировать которые также не стоит.
В судебной практике известно много случаев, когда покупателю «бракованного» жилья удавалось доказать правоту.При этом отсчет пятилетнего срока стоит начинать со дня, когда объект был передан в эксплуатацию дольшику.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

  1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
  2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
  3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18_2 настоящего Федерального закона.

Приобретатель жилья получает, по подписании акта сдачи квартиры, все находящееся в ней оборудование и детали обустройства — включая, например, пластиковые окна, на которые также распространяется гарантия, составляющая от 3 лет (или больше).

Такое право вам дает пункт 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ; Сроки гарантийного обязательства После получения недвижимости покупатель часто находится в эйфории и не сразу замечает недостатки.

Застройщик в течение отведенного периода действия гарантии отвечает не только за недочеты, допущенные им самим, но и за работы, некачественно произведенные нанятыми подрядчиками.

По закону гарантия распространяется не только на постройку, но и на ее крышу, перекрытия, отделку и другие элементы здания.

Конструкция изделий для жилых помещений должна предусматривать проветривание помещений при помощи форточек, фрамуг, створок с поворотно-откидным (откидным) регулируемым открыванием или вентиляционных клапанов.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. (в ред.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Почти по истечении 4,5 лет после ввода жилого дома в эксплуатацию собственники стали предъявлять претензии по качеству жилого дома, общего имущества (не квартир).

Кто же виноват при сдаче дома подрядчик или застройщик

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», — говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

В полной мере ознакомиться с гарантийными обязательствами застройщика вы можете, прочитав статью 7 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

Договор ДДУ создается застройщиками, и нередко они упускают пункт, касающийся своих гарантийных обязательств. Однако даже если в договоре отсутствует гарантия застройщика, это ни в кой мере не освобождает его от ответственности. Все гарантии, установленные законом, но не включенные в договор, должны в полном объеме исполняться строительными компаниями.

Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.

Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт.

При обнаружении в новостройке изъянов первым делом обратитесь к застройщику – сначала в устной форме или сразу с письменной претензией. В большинстве случаев этого достаточно для устранения найденных недостатков. Если, однако, застройщик упорствует и не желает исправлять свои ошибки, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатели надеются за свои деньги получить качественное жилье. Однако нередко строители допускают множество недоделок. Хорошо, когда дефекты обнаруживаются во время приемки, и у дольщика есть возможность заставить застройщика исправить свои огрехи.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию.

Несмотря на то, что в законе четко установлены гарантийные обязательства застройщика, многие из них уклоняются от их исполнения. Единого решения подобных ситуаций не существует, каждый случай требует детального изучения. Юристы Общества по защите прав дольщиков помогут обязать застройщика выполнить свои обязательства. Связаться с нами можно по данным, размещенным на странице .

Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.

Согласно указанным нормам само установление гарантийного срока на продаваемый товар и определение его продолжительности относятся исключительно к компетенции изготовителя (продавца).

Значение формулировки «гарантийные обязательства», и кем они регулируются

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг); правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг); информацию об энергетической эффективности товаров.

Квартира в новостройке, как и любой товар, подпадает под действие статьи № 29 закона РФ «О защите прав потребителей», которая гласит, что покупатель имеет право требовать безвозмездного устранения выявленных недостатков товара, уменьшения цены либо возмещения расходов.
Во всех указанных выше случаях обращайтесь с просьбами об устранении появившейся проблемы и соответствующими претензиями не к застройщику, а к организации, обслуживающей ваш многоквартирный дом.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом, действующий норматив

Защитить жителя новостройки от проявлявшихся после переезда дефектов призвана гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив постпродажных обязательств строительных компании, установлен в профильном законодательстве на уровне не менее 5 лет. Поступившая в этот период претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку должна быть устранена за счет компании в разумные сроки и без дополнительных затрат со стороны владельца жилья.

Как и другие правоотношения между гражданами и юрлицами, взаимоотношения покупателей жилья в строящемся или только построенном доме и строительных компаний, продающих такую недвижимость, регулируются законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом РФ. Но опорный нормативный акт в данной сфере – это Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Статья 7 документа требует фиксации в каждом договоре долевого участия гарантийных обязательств, которые принимает на себя застройщик.

Важно! Жилье должно быть построено в полном соответствии с проектом, техническими требованиями и другой документацией, и передаваться новым владельцам в состоянии, оговоренном в договоре. Срок гарантии начинает отсчитываться после подписания документов о приеме объекта.

Если недостатки или отклонения от условий договора были выявлены еще до начала эксплуатации, будущий жилец вправе не подписывать акт приема, а потребовать:

  • устранения всех выявленных дефектов застройщиком;
  • снижения цены;
  • компенсации расходов на устранение недостатков жильцом или сторонним подрядчиком.

В ситуациях, когда речь идет о существенном снижении качества объекта или же при отказе второй стороны устранить дефекты в установленный срок, «дольщик» имеет право выйти из договора, потребовать назад свои деньги и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку. Пеня начисляется по стандартной формуле – 1/300 от актуальной на тот момент ставки Центробанка в день, помноженная на внесенную клиентом сумму.

Что входит в гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

После ввода дома в эксплуатацию ответственность за его содержание, обслуживание оборудование, санитарные и другие работы ложится на самих жильцов и управляющую компанию. За застройщиком сохраняются обязательства отремонтировать в случае выявления дефектов:

  • стены, кровлю, фундамент и другие капитальные части конструкции;
  • подъездное оснащение – козырек, перила, ступени и прочее;
  • оконные и дверные конструкции, если они сдавались вместе с домом;
  • инженерное оснащение – лифтовое оборудование, канализационная, вентиляционная и прочие сети.

Гарантия не распространяется работы, выполненные жильцом или привлеченным им сторонним подрядчиком, использованные при таких работах материалы и конструкции. Также не гарантийными считаются повреждения элементов здания или инженерного оснащения в результате аварии, произошедшей по вине жильцов или УК, нарушений правил эксплуатации или отклонений от рекомендаций производителя по техническому обслуживанию оборудования.

Важно! Застройщик не обязан обновлять элементы сооружения или инженерных сетей, выходящие из строя по причине нормального износа.

Сколько лет застройщик отвечает за многоквартирный дом

Точный срок гарантийных обязательств устанавливается конкретным договором между застройщиком и клиентом. Закон устанавливает только минимальные сроки:

  • 5 лет на само здание и его части;
  • 3 года на инженерные системы – лифтовое, вентиляционное, отопительное и иное оборудование.

Стороны могут установить большие сроки или назначит различный гарантийный период для частей дома, например на крыши гарантия зачастую дается на 10 лет. Если же договор сокращает период гарантийного обслуживания, такое соглашение может быть признано ничтожным.

Как заставить строителей устранить недостатки

При появлении в течение гарантийного срока серьезных проблем со стенами, перекрытиями другими частями дома, закон предоставляет покупателям новых квартир два способа урегулирования таких проблем:

  1. В двустороннем порядке – жилец оформляет претензию в письменном виде, в которой указывает все выявленные недостатки, требует от застройщика отремонтировать дефектные участки за свой счет в течение разумного срока. Зачастую на подобные работы отводится до полутора месяцев, но компания и жилец могут очертить собственные временные рамки, в зависимости от объема работ.
  2. В рамках искового разбирательства в суде – если на заявление жильца не было должной реакции или ремонтные работы были начаты и «заморожены» на срок, выходящий за установленный сторонами период, жилец имеет право обращаться в суд, используя официальную переписку с застройщиком в качестве аргументации по иску.

Если после первого обращения застройщик идет на диалог и выражает готовность выполнить работы, жильцам остается проконтролировать их качество и срок проведения. Если очевидно, что компания пытается игнорировать свои гарантийные обязательства, следует задокументировать установленные дефекты конструкций и сетей. Акт может быть составлен специалистами управляющей компании и жильцами, или же сотрудниками государственной жилинспекции. При необходимости может быть проведена независимая экспертиза, стоимость услуг которой после можно включить в цену иска к строительной компании. Также экспертиза может быть назначена уже в рамках судебного процесса.

Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку

Претензия – это официальное заявление от клиента компании, которым застройщик предупреждается о готовности гражданина обратиться в суд в случае неисполнения его законных требований. Документ составляется в официально-деловом стиле, не допускается бранная лексика или оскорбительные обороты. Установленных шаблонов гарантийных претензий к застройщикам нет. Содержание можно сформулировать произвольно, соблюдая обычные требования к оформлению обращений граждан:

  1. В правом верхнем углу следует указать полное название компании-получателя, должность и Ф.И.О. ее руководителя, а также собственные Ф.И.О. и адрес.
  2. В центре указывается название «досудебная претензия» или «претензия на гарантийный ремонт».
  3. Вначале текста следует указать реквизиты договора долевого участия и дату его заключения.
  4. После приводится перечень выявленных дефектов с подробным описанием каждого недостатка –размер и глубина трещин, площадь протекания кровли и прочее. Изложенное стоит подтвердить фотоматериалами, ссылками на акт о дефектах.
  5. В окончании документа следует указать требование произвести ремонт и разумный, по мнению заявителя, срок, и предупредить об обращении в суд в случае отказа. В качестве правового основания указывается статья 7 закона «Об участии в долевом строительстве…», а также пункты договора, которые были нарушены, нормы закона «О защите прав потребителей».
  6. Далее приводится список приложений к претензии. В него могут войти копия ДДУ, акта жилинспекции или другой организации, фотоматериалы и другие документы.
  7. Дата и подпись.

Претензия может быть оформлена одним из жильцов или коллективно. Документ составляется в двух экземплярах — по копии для обеих сторон. Если претензию решено занести лично в офис застройщика, важно получить отметку о регистрации входящей корреспонденции на своем экземпляре. Или же документы можно отправить письмом с уведомлением о вручении.

Важно! Если не предпринять эти меры, в суде представители компании могут заявить о неполучении претензии и затянуть процесс.

При подаче иска жилец может не только требовать выполнить работы или компенсировать ему и соседям личные средства, потраченные на ремонт участков здания, находящихся на гарантии, но и взыскать моральный ущерб.

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив

Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.

Таковыми являются:

  • Стоимость приобретаемого жилья.
  • Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
  • Площадь и иные характеристики объекта.
  • Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.

Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации.
  • Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
  • ФЗ № 214 от 30/12/2004.

Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.

Что такое гарантийные обязательства

По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:

  • Принятый технический регламент.
  • Установленные градостроительные акты.
  • Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.

Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.

Права дольщиков

Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:

  1. Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
  2. Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.

В первом случае имеется ввиду следующий перечень:

  • Система вентиляции.
  • Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
  • Общедомовая отопительная система.
  • Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по устранению неполадок этой категории актуальны в течение 3-х лет. Обратите внимание: обычно ответственность строительной компании касается только внутридомовых систем. Иное может быть оговорено дополнительно и предусмотрено к исправлению условиями договора.

Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:

  • Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
  • Появление подтеков и трещин на стенах.
  • Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
  • Явные строительные ошибки.
  • И пр.

Если указанные недочеты имеют место быть, застройщик должен поставить свою подпись на акте несоответствия данного объекта необходимым нормам. Об этом гласит ФЗ № 214 (ст. 8). При этом подписывать акт приема-передачи дольщику не следует до устранения всех недоделок.

Обратите внимание: если владелец жилья в многоэтажном доме самостоятельно произвел замену какого-либо элемента (например, установил новые окна), гарантия застройщика на них не распространяется.

Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет. Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.

Нарушение, допущенное при строительстве, может быть выявлено покупателем не только в момент приема жилья у застройщика. Иногда спустя годы начинает течь крыша или появляется грибок на стенах. Поводом для претензий служат многие факторы, игнорировать которые также не стоит.

Причины отказа

Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин. Вот они:

  • Естественный износ помещений и оборудования.
  • Ухудшение состояния дома в результате аварийной ситуации, которая была спровоцирована жильцами.
  • Порча общедомового имущества либо использование его не по назначению.
  • Установка бытовой техники и сантехнических приборов без учета необходимых правил.

Если возникшие дефекты имеют прямое отношение к вышеназванным пунктам, обращаться следует в управляющую компанию. При остальных ситуациях следует обратиться с претензией к застройщику.

Сроки исполнения

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Причем каждый из случаев требует индивидуального подхода в рассмотрении. Для этого экспертная комиссия изучает аналогичные действующие предложения на рынке. Исходя из полученных данных, определяется среднее время, в течение которого посторонние компании выполняют соответствующие работы.

Обычно недоделки удается устранить в течение 30-ти дневного срока.

Как составить претензию

Не стоит бояться разговора с представителем девелопера касаемо выявленных дефектов. Обратиться с претензией на строительные работы может как один собственник, так и группа жильцов. Последним следует составить коллективное требование. При подаче заявления в суд действует аналогичный порядок.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

  1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
  2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
  3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

Важно: подготовьте копию своего обращения. Представитель строительной компании должен проставить на ней отметку о получении им оригинала бумаги с указанием даты. В течение 10 рабочих дней девелопер предоставит ответ.

Опираясь на положения ГК РФ, застройщик может попросить более длительный период для проведения необходимых проверок. Чтобы этого избежать, подкрепите свою претензию бумагой из УК. В последней следует обозначить, в чью зону ответственности попадают выявленные дефекты.

Если застройщик отказывается от исполнения своих гарантийных обязательств, необходимо начинать судебное разбирательство. Его результатом может стать не только привлечение девелопера к ответственности, но и выплата им денежной компенсации жильцам многоквартирного дома.

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

  1. Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
  2. Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
  3. ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
  4. Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
  5. Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
  6. Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

  1. Соразмерное снижение цены ДДУ.
  2. На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
  3. Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

  1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» — не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
  2. Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими — из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
  3. Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Согласно новому закону, есть у дольщика право и на отказ от выполнения договора.
Возможные основания для расторжения ДДУ (либо в судебном порядке, либо в одностороннем):

  1. Значительное нарушение застройщиком каких-либо требований к качеству строительного объекта.
  2. Задержанные на 60 дней сроки сдачи объекта.
  3. Явные признаки того, что возведение объекта прекращено, и окончания строительства в установленные сроки можно не ждать.
  4. Значительные изменения в проектной документации. В частности, изменения размеров непосредственно объекта долевого строительства.
  5. Какие-либо нарушения или же отступление застройщиком от условий ДДУ и/или обязательных требований, приведших, в свою очередь, к ухудшению качества того жилого помещения, на которое претендует дольщик (прим. данная ситуация касается случаев, когда застройщик отказывается соразмерно уменьшать стоимость объекта по требованию дольщика либо устранять все нарушения).
  6. Изменения в назначении нежилых помещений либо же общего имущества из состава многоквартирного дома.
  7. Прочие условия, которые предусмотрены ДДУ либо законом РФ.

Что происходит в случае расторжения ДДУ?

  1. В ситуации, когда ДДУ расторгается дольщиком по одной из причин в одностороннем порядке обязанность застройщика – в течение 20-ти дней вернуть дольщику те денежные средства, что были им внесены в счет общей цены договора (в полном объеме).
  2. Также застройщик обязуется выплатить проценты по сумме за использование данных средств дольщика. Размер – 1/150 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательств по возврату денег, что были выплачены дольщиком.

При расторжении ДДУ в суде застройщик будет обязан вернуть все средства дольщику в течение уже 10-ти дней.

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *