НАРУШЕНИЕ ч.7 ст.156 Жилищного кодекса РФ по размеру платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества

Пункт 5.1 договора управления гласит : » Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления города Сургута. Размер платы за содержание и ремонт жилья определяется исходя из общей площади помещения Собственника, согласно цене установленной органом местного самоуправления для муниципального и частного жилья.

Управляющая При изменении органом местного самоуправления цен и тарифов на предоставляемые услуги, компания без согласования в одностороннем порядке производит перерасчет платы, после вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановления Администрации города Сургута).

Пункт 5.1 нарушает права собственников (потребителей) ,которые определены частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ .

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме,которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Даже если присутствует такой пункт в договоре управления, позволяющий управляющей организации в одностороннем порядке изменить цену договора, противоречит требованиям статьи 310 Гражданского кодекса РФ и является недопустимым условием договора в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Поэтому незаконен.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, усГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.


В договоре управления, заключенному между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, то собственники квартир не осуществляют никакой предпринимательской деятельности, а чаще всего просто живут в своих квартирах.

Более того, некоторым судам для вынесения вердикта в пользу собственников достаточно того, что согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ. При этом Жилищный кодекс не предусматривает никаких условий индексаций размера платы за содержание жилого помещения.

Согласно пункту 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Речь идет именно о размере платы, а не о порядке определения размера платы. В связи с чем общее собрание собственников уполномочено только утвердить какой то размер платы (в виде числа), но не уполномочено принять решение о порядке ежегодной индексации платы.

Частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок установления платы за содержание жилого помещения в случае, если такая плата не установлена на общем собрании собственников. В таком случае размер платы устанавливается органом местного самоуправления.Это единственный случай, когда размер платы может быть установлен без согласия собственников.


Судебная практика.

Верховный суд №308-КГ15 -15107 от 02.12.2015 (приложение 36 )

Три судебные инстанции подтвердили доводы Жилинспекции о том, что действия управляющей организации, самостоятельно увеличившей тариф на 9,5% противоречать требованиям законодательства.

Суд подтвердил, что возможность увеличения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на индекс потребительских цен, в одностороннем порядке, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, не предусмотрена действующим законодательством, следовательно, включение в договор управления такого условия, является неправомерным.

Управляющая организация полагает, что при повышении платы не выходило за пределы предоставленных ему полномочий и фактически оно индексировало плату на услуги, основываясь на условиях договора.

Суд же посчитал, что процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства.

Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Жилищное законодательство не предусматривает каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения обслуживающей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества МКД, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.

Арбитражные суды, анализируя нормы материального права, регулирующие вопросы определения размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, пришли к обоснованному выводу о наличии исключительной компетенции на ее определение лишь у общего собрания собственников помещений.

Ответ на обращения Службы №27-исх-2550 от 11.04.2017 (приложение 37),напрочь отметает это и судебную практику и сам Жилищный закон. В данном ответе руководитель службы А.П.Копылов ссылается (ссылка 2), что собственники приняли решение по тарифу на содержание и текущий ремонт общего имущества без учета предложений управляющей компании. Хочу заметить, что данные высказывание, это жульничество со стороны А.П. Копылова, так как в Службу были ранее направлены документы ,которые подтверждают ,что собственники дважды запрашивали предложения в УК , но она их проигнорировала (приложение 38) .

В своем ответе 229-н от 13.04.2016 (приложение 39)УК ООО «УЮТ» ни каких предложений по ранее посланным запросам не предоставила , а только лишь предложила тариф 34руб 22 коп. Собственниками он был принят ТАРИФ ПРЕДЛОЖЕННЫЙ УК ООО «УЮТ» 34 руб22 коп. ,но предложений по перечню работ и услуг ,по текущему ремонту общего имущества так и не поступило как и впрочем и все прошлые года с 2009г УК не выходила к собственникам ни с какими предложениями.

Считаем ответ Службы формальным и содержит ложное трактование законов и не рассматривание того факта ,что запрос о направлении ПРЕДЛОЖЕНИЙ ООО «УЮТ» собственники направляли. Служба работает не на стороне законов , а на стороне той стороне которая выгодна им.

В декабре 2016 был сделан запрос о предоставлении опять же предложений ,но УК ответила в письме 692-н от 16.12.2016 (приложение 40) ,что собственники должны сами обратится в специализированную организацию для составления сметы на работы и услуги. Мотивируя это тем ,что в штате у них нет специалиста по подготовке смет. Был отправлен повторный запрос с копией Службе о предоставлении предложений №19-н от 16.01.2017 (приложение 41).

Службой не правомерно поддерживается позиция о не правомерности настаивания собственниками о нарушении УК ООО «УЮТ» Жилищного кодекса и российского законодательства, которыми в силу закона собственники имеют право принять свой тариф , БОЛЕЕ ТОГО тариф не был изменен он остался такой же как и был до СОБРАНИЯ 34руб 22коп.

Позиция собственников основана на публикации в «Российской газете» выпуск 10 за 2016 .(приложение 41). Учредителем газеты является Правительство ФР и на странице публикации 63 ,четко дан ответ на вопрос : «Имеют ли право собственники принять тариф по содержанию общего имущества без предложений управляющей компании».

Тогда как расценить позицию СЛУЖБЫ «ВЫ НЕ ИМЕЕТЕ ПРАВО УСТАНАВЛИВАТЬ СВОЙ ТРРИФ !»

Расценить это можно, как наличие коррупционной составляющей.

ООО «УЮТ» было направлено обращение о предоставлении экономического обоснования повышенного тарифа с 01.02.2017 в сумме 35 руб. 99 вх. 135-н 14.02.2017 .(приложение 33). Однако ответ честно говоря удивил. ООО «УЮТ» ответила ,что за данными разъяснениями следует обратится в департамент городского хозяйства , что и было сделано по ГИС ЖКХ №86-2017-97 от 01.03.2017 ( в приложение 33). В сроки установленные законом ответ не получен. Было написано заявление в прокуратуру г. Сургута о наложении административного штрафа за нарушение п.4 ч.1 ст.10 Федерального закона 59-ФЗ.( в приложение 33).

С этим же вопросом было сделано обращение Службу через ГИС ЖКХ №86-2017-98 от 01.03.2017. На него получен ответ № 27-исх-2200 от 29.03.2017 (приложение 34) . Получена очередная отписка. Служба вынесла предписание со сроком до 15.06.2017 ООО «УЮТ» предоставить предложения УК на рассмотрение собственников, тогда как в Жилищном кодексе определено, что собственники в течении 2 квартала обязаны провести собрания т.е до 01.07.2017 . Заведомо ставя такие сроки Служба жульничает и подыгрывает управляющей компании по сколько собственники до 01.07.2017 должны провести собрания. (приложение 34).

В ответе Службы 27-исх-2201 от 29.03.2017 (ссылка1) (приложение 35)разъясняет ,что в ее полномочия не входит устанавливать размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества. Служба обязана контролировать УК по выполнению решений собрания собственников и допускать нарушения их прав и законных интересов со стороны УК. На общем собрании в 24.05.2016 собственниками была принята плата по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Об этом Службе не однократно сообщалось , протокол собрания с приложениями был направлен Службе вх. 27.14-Вх-899 от 02.06.2016,а также повторно по ГИС ЖКХ № 86-217-104 от 06.03.2017 ,так как Служба приняла на хранение документы по собранию от УК ООО «УЮТ» без приложений и решений собственников ,тем самым не добросовестно сотрудники Службы исполнили свои должностные обязанности. Согласно ЖК ст 46.1 УК должна передать все материалы по собранию в течении 5 дней в Службу с момента передачи инициатором собрания в УК т.е до 30.05.2016. УК ООО «УЮТ» передала в Службу только лишь протокол без приложение и решений. Претензии к УК Служба не направляла, что говорит о коррупционной составляющей .

Комментарий к Ст. 156 Жилищного кодекса РФ

1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:

б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ;

в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг;

г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.

2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.

Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.

Новые тарифы «прыгнули» так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.

В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.

Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.

Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.

Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.», выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва — 28,7 руб.; Санкт-Петербург — 29,3; Краснодарский край — 26,6; Самарская область — 26,8; Свердловская область — 30,5; Новосибирская область — 36,2; Красноярский край — 50,7; Приморский край — 63,1; Хабаровский край — 71,8 руб.

Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.

а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников;

б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.

4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья <*>, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан — в порядке, установленном собственником общежития <**>.
———————————
<*> Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.

<**> Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг».

Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).

По ст. 156 ЖК России, гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.

Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.

В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.

5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:

а) ч. 9 ст. 156 ЖК РФ: «Граждане, признанные в установленном… Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)». Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160);

б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) «рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом» (см. также ч. 4 ст. 154 Кодекса).

Рубрики: Статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *